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    云南快乐10分:2019楼市半年记:“入夏”失败,冷风依旧

    锌财经   |   邓一鸣 覃雪元
    2019-07-04 09:36:50

    开发商只能针对最高限价倒推拿地价,并非先预估未来房价,再评估拿地价。

    快乐十分是人控制的吗 www.689qx.com 2019年楼市上半场落幕,进入传统意义上的七八九淡季。

    上半年卖地收入全国第一的杭州,迎来了“限房价”。6月29日,杭州市区9宗地块发布挂牌公告,出让条件中首次设置了“限房价、限精装”。

    这也就意味着,开发商只能针对最高限价倒推拿地价,并非先预估未来房价,再评估拿地价。

    开发商对于房价的想象泡沫被戳破。

    据中原地产研究中心统计显示,截至6月30日,上半年全国房地产调控政策达251次,相比2018年上半年同比上涨31%。

    “三月的时候,杭州大江东区块的龙湖江与城,200多套房子,有12000多人摇号?!焙贾萋跬ǖ夭惫ぢ扪罡嫠咝坎凭?。

    罗杨说,年后杭州楼市就开始好转,到了3月份成交量开始猛涨,不仅前来咨询的人变多了,而且,性价比高的楼盘都需要摇号?!耙恍┤艘『帕巳拇味济恢械?,索性去转战二手房?!彼钩涞?。

    杭州楼市的变化,并不是个例。

    4月17日,国家统计局发布数据,一季度全国商品房销售额同比增长5.6%,达到了2.7万亿元。在成交面积上,重点城市一手房成交面积环比增加了67.9%,一二线市场同比分别上涨了59.4%和43.4%。

    但仅仅在1个月之后,小阳春不见了。楼市的“黑色五月”如期而至。

    据克而瑞研究中心数据显示,“五一”假期房地产市场明显遇冷,40个重点监测城市累计成交161万平方米,同比下降55%。总体来看,各线城市成交量皆有回落,其中11个二线城市成交量降至历史低位,同比下降68%。

    其中,一线城市成交量同比下降27%,北京、上海和广州均有不同程度的回落,北京成交低至1.2万平方米,同比下降75%。

    从小阳春涌现,到入夏失败,2019年楼市稳中趋冷。

    抢人大战催生楼市温热

    一季度楼市回温,离不开人才落户政策的助推。

    “2019年是第二次城市化的元年,未来全国城市间‘抢人大战’的结果,将以城市‘性价比’的PK论输赢?!闭惚ù降夭芯吭涸撼ざ〗ǜ赵谄缆鄢鞘谢逃牖Ъ咧涞墓叵凳狈⑽钠缆鄣?。

    去年以来,西安、成都等城市就开始以疯狂的抢人政策提高自己的“性价比”。

    今年2月,西安再次放宽落户条件,宣布拥有本科及以上学历的公民均可在西安落户,本科(不含)以下学历的公民落户条件,放宽到45岁(含)以下。

    根据成都市公安局的数据显示,截止2019年5月,成都全市累计落户人才28.26万人。其中,青年人才28.07万人,占99.33%;技能人才0.19万人,占0.67%。

    三四线城市的抢人大战使得这些城市的楼市比一线城市还要火热。根据《2019年楼市一季度总结报告》显示,2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显,而三四线城市找房热度持续上升,热度涨幅高于一二线城市。进入3月,一二线城市的找房热度再次回暖。

    “抢人大战”也在一二线城市中开启。

    6月,杭州发布《全日制大学专科(含高职)和全日制本科学历人才落户政策》,根据新政策,凡是年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的,可申请办理落户。

    毫无疑问,这是一场城市之间以落户条件为筹码的人才争夺战,硝烟弥漫,甚至扩大到全国范围中。

    丁建刚告诉锌财经,2019年抢人大战急剧升级的背景,是中国经济面临新的下行压力,同时也由2018年下半年开始全国房地产市场降温引起。

    的确,放宽落户条件让一二线城市的楼市迅速升温。

    2018年1月至3月25日,仅3个月时间,西安迁入人口已达到21万人。根据克尔瑞研究机构发布的西安房地产市场监测数据统计,截至2018年3月25日,西安房地产市场一共有16个项目开盘,其中有11个项目开盘即售罄。

    由此西安成为全国第7个实行摇号买房的城市。

    双赢机构总经理章惠芳认为,这一轮户籍新政中受益最大的是二线城市?!耙蛭幌叱鞘凶芴謇此翟诨Ъ厦挥写蠓确趴?,人才就会优先考虑流向二线城市,这对楼市有一个后续的推动作用?!?/p>

    此外,二线城市楼市回暖,房企会优先考虑进入二线城市,或者强二线城市。但如果二线城市进入门槛过高,地价太高,同时周边的三线城市经济实力强,有一定的人口基数,所在的城市群很有活力,那么房企进入的动作也会比较大。

    同时,东兴证券房地产分析师任鹤也认为,户籍新政最利好的对象是300-500万人口的I型城市和100-300万人口的II型城市,但房企不会因为这个政策而大范围地去拿地,对一些城市的房价会有局部的放松,不会出现全国房价上涨的情况。

    一季度的楼市,尚在回暖的边缘试探。

    供求两端的拉扯

    一季度,房地产企业融资相对轻松。

    今年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。这是自2017年以来房企融资再次突破千亿大关。

    如此大规模的资金汇入房地产,推动了土地市场的回温,也推动了房地产市场的小阳春。

    章惠芳告诉锌财经:“土地价格和土地市场对于楼市存在传导效应。土地价格上扬的刺激,会打开楼市的购买需求,增加楼盘的购买人气,提升楼市的成交量?!?/p>

    同时,央行的定向降准也给房企间接带来了利好。

    1月4日,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

    任鹤此前表示,今年,房企的资金链的确没有去年那么紧张了,原因有两个:第一,房企拿地的动作没有2017年底到2018年上半年激进了,对于市场的判断相对谨慎;第二,房企发债、短融、中票也是比较顺畅,这是降准的侧面影响。

    但“好景不长”,5月依旧下起了“瓢泼大雨”。

    同策研究院数据显示,5月,40家典型上市房企融资金额大幅锐减,达到367.99亿元,环比4月,融资总额下降52.07%。其中,公司债共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元下降79.74%。

    另一边,观望的购房者的购买门槛还在降低。

    据融360数据,2019年5月,全国首套房贷款平均利率为5.42%,环比下降1.09%,同比下降3.27%。

    章惠芳表示,房价的上涨或者下跌在一定程度上也跟贷款利率有关,如果贷款利率过高,购房的成本、门槛也会相应提高;如果利率下降,购房门槛降低,购买意愿提升。

    与此同时,多地调控政策趋于“微松”,刺激楼市。

    2019年将迎来楼市拐点?

    2019年,楼市到底是回暖还是降温?接近于拐点了吗?经过2016年的大涨,2017、2018年的调控政策,2019年楼市整体会有什么样的走向?

    “去年年底,我们预测2019年一二线城市的楼市情况会比较好一点,三四线城市会比较差一点,现在我们看数据基本上也是这个情况。目前来看,政策其实有一点收紧的趋势,但总体来看,楼市还是以平稳波动为主?!比魏赘嫠咝坎凭?。

    根据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2019年06月)》以及《中国城市竞争力第17次报告》,一线城市房价总体平稳、准一线及二线城市房价延续上涨、三四线城市房价涨速继续下降。

    在章惠芳看来,住建部在开年提到三个“稳”——“稳地价、稳房价、稳预期”,2019年的总体趋势应该是一个“稳”字,在稳的过程中还有一定的波动。

    多方分析认为,2019年楼市已经出现了明显拐点,商品房销售面积与销售额双回落,且大概率无新增货币刺激,楼市趋于平稳。

    另一个值得注意的点是,房地产市场迎来了供给端的结构性调整,北京等地增加了政策性住房的供给,政策性住房将如何影响2019年的楼市?

    任鹤对锌财经表示,政策性住房做的最多的应该算是北京,比如两限房、共有产权房,但是还是没有商品房受欢迎,因为其没有投资价值。

    “现在大家买房子不会说是绝对的刚需,或多或少都有投资的属性,即使不是说追求收益有多少,至少买房者认为它不会跌。所以说,从这个层面上来说,影响不会很大?!比魏浊康?。

    根据北京市住房和城乡建设委员会消息,在首批政策性住房开工计划表中,北京市今年计划开工13.6万套房源、竣工8万套房源。

    章惠芳却认为这一供应量还不足以对楼市产生明显影响,“后续影响要看供应量是否加大?!?/p>

    社科院的测算结果显示,随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大,拐点处的房价收入比为9左右。2018年中国房价收入比为9.3,这也就意味着房地产对经济净贡献出现标志性拐点。

    拐点将至还是个问号,但确定的是,2019楼市的喜怒哀乐被放大了数倍,政策、供需、土地都在影响着楼市情绪。

    (应受访者要求,文中罗杨为化名)



    网站编辑: 冉一方

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